以公司名義買房，在稅務上(shàng)要(yào)注意什麽？
關于公司持有房産的稅務問(wèn)題需要(yào)結合不同公司類型和(hé)房産用途綜合分析。以下(xià)我們按照不同公司類型，來分析在持有房産期間(jiān)和(hé)出售房産之時(shí)所涉及到的稅務處理。
1. C-Corporation
出租房-C-Corp的公司在持有房産期間(jiān)，除了(le)需要(yào)按常規申報租賃收入和(hé)支出以外(wài)，在公司直接或間(jiān)接股東少(shǎo)于5人(rén)，租金(jīn)收入超過公司總收入的60%的情況下(xià)，公司需按personal holding company（PHC）來進行(xíng)申報，也就意味着租賃方面的淨收入将有額外(wài)20%的PHC tax需要(yào)支付。
（非出租和(hé)非自(zì)用）- 每年(nián)公司在申報所得稅稅單時(shí)，不可(kě)抵扣該房産相關費(fèi)用，不産生折舊(jiù)費(fèi)，并需把該房産當年(nián)實際花費(fèi)進行(xíng)資本化，計入公司的資産負債表，并在公司稅單中披露費(fèi)用明(míng)細。費(fèi)用資本化通(tōng)俗來講，就是将花在該房産上(shàng)的全部費(fèi)用累計，作(zuò)為(wèi)房屋資産價值的一(yī)部分，在當年(nián)不可(kě)以抵稅，待到房屋出售時(shí)，作(zuò)為(wèi)房屋成本的一(yī)部分用于抵扣賣房收入。
公司自(zì)用辦公室 - 在公司有其他(tā)主營業務，并将此房産作(zuò)為(wèi)辦公室使用的情況下(xià)，公司在每年(nián)報稅時(shí)可(kě)以抵扣房産的相關開(kāi)銷包括計算折舊(jiù)費(fèi)。
無論上(shàng)述何種用途的房産，在出售之後，房産增值盈利的部分，将在當年(nián)報稅時(shí)按公司常規所得稅稅率計算稅費(fèi)，也就是聯邦稅率21% 所在州的所得稅稅率。
2. S-Corporation/LLC/Partnership
這(zhè)幾類公司在稅務上(shàng)均為(wèi)轉嫁實體。報稅方式是需在公司層面報稅，但(dàn)淨應稅所得轉移至股東名下(xià)作(zuò)為(wèi)收入繳稅。因此在股東是自(zì)然人(rén)的情況下(xià)，房産持有期間(jiān)的相關活動産生的申報和(hé)稅率計算，都(dōu)與個人(rén)所得稅的規定一(yī)緻。
出租房- 每年(nián)按常規在公司稅單中申報租賃收入和(hé)支出即可(kě)。淨利潤會連同公司其他(tā)業務産生的應稅利潤一(yī)起，轉嫁到股東層面進行(xíng)收入的申報和(hé)繳納稅費(fèi)。
投資房 - 和(hé)C-Corp一(yī)樣，每年(nián)公司申報稅單時(shí)，不可(kě)抵扣房産相關費(fèi)用，也不産生折舊(jiù)費(fèi)，房産當年(nián)的實際花費(fèi)累計作(zuò)為(wèi)資産，計入公司的資産負債表，并需在稅單中披露費(fèi)用明(míng)細。
公司自(zì)用辦公室 - 和(hé)C-Corp一(yī)樣，在公司有其他(tā)主營業務，并将此房産作(zuò)為(wèi)辦公室使用的情況下(xià)，公司在每年(nián)報稅時(shí)可(kě)以抵扣房産的相關開(kāi)銷包括計算折舊(jiù)費(fèi)。公司最終的應稅所得會轉嫁到股東個人(rén)稅單中交稅。
房屋出售當年(nián)，扣除房屋成本後如(rú)産生虧損或盈利，都(dōu)将轉嫁到股東個人(rén)稅單中進行(xíng)稅費(fèi)結算。
2018年(nián)，持有一(yī)年(nián)以下(xià)的短期房産，聯邦增值所得稅率等同于個人(rén)所得稅率（10%-37%），無特定上(shàng)限。而出售持有一(yī)年(nián)以上(shàng)的房産，聯邦增值所得稅率的階梯以個人(rén)全年(nián)應稅所得的金(jīn)額區(qū)分更為(wèi)準确，且有上(shàng)限。簡言之，單人(rén)報稅，應稅所得不超過$38,600的情況下(xià)，無增值所得稅。應稅所得在$38,600-$425,800之間(jiān)，增值所得稅率為(wèi)15%。超過$425,800的部分，增值所得稅率為(wèi)20%。州增值所得稅率因州而異，通(tōng)常無短期或長(cháng)期之分，均等同于州個人(rén)所得稅率，無特定上(shàng)限。
由于轉嫁實體的公司最終都(dōu)涉及到股東個人(rén)所得稅，因此即使是公司名義買賣房産，仍可(kě)能(néng)會在股東個人(rén)稅稅單中産生一(yī)個額外(wài)稅種 - 淨投資收入稅，稅率為(wèi)固定3.8%。淨投資收入稅僅針對當年(nián)調整後總收入（modified adjusted gross income ）超過一(yī)定門檻的美國(guó)稅務居民征收。不動産增值收入僅是可(kě)能(néng)産生該稅費(fèi)的收入類型之一(yī)。淨投資收入稅的起征門檻為(wèi)，單身/單親報稅情況下(xià)調整後總收入20萬，夫妻報稅情況下(xià)調整後總收入25萬。
在該房産與公司主營業務直接相關的情況下(xià)，淨投資收入稅可(kě)避免。例如(rú)但(dàn)不限于：作(zuò)為(wèi)商務房産（寫字樓，酒店，商鋪等），公司從(cóng)事專業租賃業務，作(zuò)為(wèi)貿易類公司的倉庫，或作(zuò)為(wèi)辦公室且公司有其他(tā)主營業務。
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